Im aktuellen Niedrigzinsumfeld suchen viele Anleger nach risikoarmen und trotzdem ertragsstarken Anlagemöglichkeiten. Als Finanzwissenschaftler wissen wir: Es gibt nur für die Übernahme von Risiken eine Überrendite über den risikofreien Zins. Viele Investoren zieht es in Immobilien – und man hört häufig, dass die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren ja stark gestiegen seien. Sind Immobilien tatsächlich eine sichere und renditestarke Anlage? Darum geht es im nächsten Beitrag, der Fokus heute soll auf dem Bausparen liegen.

Bausparverträge als Finanzierungsinstrument

Um Immobilien zu erwerben, nutzen viele Investoren Bausparverträge – und auch diese gelten als sicher und renditestark. Sie sind auch weit verbreitet: 2018 gab es 17 Mio. Verträge auf 41 Mio. Haushalte (41% aller Haushalte in Deutschland haben also einen Bausparvertrag). Diese Verbreitung ist überraschend. Denn Bausparverträge sichern potentielle Hauskäufer zwar gegen steigende Zinsen ab – aber zu einem hohen Preis: Bei Abschluss fällt eine Gebühr von ca. 1% der Bausparsumme an, die dem Bausparer verloren geht.

Alternativen zum Bausparvertrag

Potentielle Immobilienkäufer haben zwei Alternativen zum Bausparvertrag, um das Zinsänderungsrisiko zu eliminieren:

  1. Sie können ein Forward-Darlehen abschließen. Dann wissen sie heute schon, welchen Zinssatz sie für ihren zukünftigen Kredit zahlen. Allerdings müssen sie den Zinssatz auch auf jeden Fall zahlen – selbst wenn der Marktzins zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme niedriger ist.
  2. Sie können in einen Zins-Cap investieren. Dabei handelt es sich um ein Finanzinstrument, das bei steigenden Zinsen die Differenz zwischen einem festen Referenzzinssatz und dem Marktzins auszahlt. Dadurch können sie sich gegen steigende Zinsen absichern. Bleiben die Zinsen hingegen niedrig, können die Investoren einfach einen Kredit zum niedrigen Marktzins aufnehmen.

Ansparen können die potentiellen Hauskäufer dann mithilfe von Kapitalmarktinstrumenten wie ETFs. Dieser Bausparvertrag “Marke Eigenbau” ist grundsätzlich günstiger. Ähnlich wie ein Smartphone mit Vertrag zahlen potentielle Hauskäufer beim Kombiprodukt Bausparvertrag drauf.

Warum gibt es dann so viele Bausparverträge?

Wenn der Bausparvertrag Marke Eigenbau doch günstiger ist, wieso sind Bausparverträge dann so weit verbreitet? Hier bietet die Wissenschaft vier Erklärungsansätze:

  1. Bausparkassen haben hervorragende Vertriebskanäle.
  2. Bausparer erhalten staatliche Subventionen wie Wohn-Riester.
  3. Investoren haben eine rational nicht begründbare Präferenz für Bausparverträge. Man hat einen Bausparvertrag, weil die Eltern und Großeltern schon einen hatten.
  4. Durch den Bausparvertrag können Informationsasymmetrien überwunden werden: Während der Ansparphase des Bausparvertrags kann die Bausparkasse einschätzen, ob ein Kreditnehmer diszipliniert ist und auch in der Darlehensphase zuverlässig die Tilgungsraten zahlen kann. Das sorgt für niedrige Darlehenszinsen.

Doch die tatsächlichen Effekte sind gemischt: drei Nachteilen steht maximal ein Vorteil gegenüber.

Nachteil 1 – Preiseffekt staatlicher Subventionen

Die staatlichen Subventionen erhöhen Immobilienpreise. Und für Haushalte mit niedrigen Einkommen ist die Subvention geringer als der Preiseffekt. Monika Gütler von der Universität St. Gallen hat dazu folgendes Rechenbeispiel gemacht. Nehmen wir an, es gibt nur zwei Haushalte. Ein Haushalt hat ein Einkommen von 200.000 Franken, der andere hat ein Einkommen von 50.000 Franken. Dann bekommt bei einem maximalen Steuerabzug von 30.000 Franken der Haushalt mit dem hohen Einkommen eine Ersparnis von 7.000 Franken. Der Haushalt mit dem niedrigen Einkommen hat eine Steuerersparnis von 3.000 Franken. Damit übersteigt die durchschnittliche Preiserhöhung von 5.000 Franken die Subvention für den Haushalt mit dem niedrigen Einkommen. Damit ist der Haushalt schlechter dran als ohne Subvention.

Nachteil 2 – Wenig Einfluss auf Immobilienbesitz-Quote

Bausparverträge erhöhen die Quote von Immobilienbesitzern kaum. Das haben sich Marja Hoek-Smit und Douglas Diamond für verschiedene osteuropäischen Länder angeschaut. In der Slovakei hat der Bausparvertrag nach seiner Einführung im Endeffekt die konventionellen Hypothekenkredite verdrängt. In Polen oder Litauen, wo es wenig staatliche Förderung gibt, haben sich hingegen aktive Hypothekenbank-Sektoren gebildet. Tatsächlich ist der wichtigste Erklärungsfaktor für den Anteil an Immobilienbesitzern die Rechtssicherheit für Mieter: Je schlechter die Rechtssicherheit, desto mehr Immobilienbesitzer gibt es.

Nachteil 3 – Wenig Informationen über Kreditrisiko

Bei der Überwindung der Informationsasymmetrie zeigt die Empirie eher, dass Bausparen wenig hilft. Wenn man nach Osteuropa schaut, dann liefern die Programme wenig Informationen dazu, ob jemand ein guter Kreditnehmer ist. Es ist davon auszugehen, dass in Deutschland ein ähnlicher Effekt gilt: Wenn jeder zweite Haushalt einen Bausparvertrag hat, ist das Qualitätssignal “Bausparer” nicht sehr hoch.

Vorteil höhere Sparquote – oder doch nicht?

Bausparverträge erhöhen durchaus die Sparquote: In Deutschland und anderen europäischen Ländern sparen Leute mit Bausparverträgen (und grundsätzlich Hypothekendarlehen) mehr als andere. Das hat aber einen Nachteil bei der Vermögensbildung: Sie investieren nicht in andere Assetklassen wie Aktien, sondern halten ihr Geld praktisch nur in liquiden Assets – also auf dem Bankkonto, maximal noch Tagesgeld. Das ist auch aus Liquiditätsgründen sinnvoll, weil sie ja einen Großteil ihres Vermögens in einem extrem illiquiden Vermögensgegenstand (Klumpenrisiko) investiert haben – in der Immobilie. Wenn aber die Renditen auf den Kapitalmärkten höher sind als die für Immobilien, ist der Gesamteffekt nicht unbedingt positiv. Aber dazu wie gesagt mehr im nächsten Beitrag.

Fazit: Bausparen ist eine riskante Angelegenheit

Wenn das Bausparen so unattraktiv ist, sollten Bausparkassen dann nicht dringend um Kunden werben? Warum versuchen sie gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld, Bausparverträge zu kündigen? Das liegt daran, dass die Altverträge für Bausparkassen teuer werden können. Die versprochene Verzinsung während der Ansparphase liegt bei diesen über den Zinserträgen, die die Bausparkassen aktuell erwirtschaften können. Das ist bei Neuverträgen natürlich nicht der Fall. Doch für diese steigt das Zuteilungsrisiko: Wenn Inhaber von Altverträgen bei steigenden Zinsen Darlehen in Anspruch nehmen, müssen Bausparer mit jüngeren, zuteilungsreifen Verträgen eventuell warten. Das ist besonders bei der Kombination von Hypothekendarlehen und Bausparverträgen (zur Refinanzierung) problematisch. Insgesamt ist der Abschluss eines Bausparvertrags besonders im Niedrigzinsumfeld eine riskante Angelegenheit.

Author: Monika Gehde-Trapp